ก่อนที่จะไปถึงค่าใช้จ่ายประเภทต่างๆ อยากให้เข้าใจคำว่าราคาประเมินกับราคาตลาดก่อน เนื่องจากราคาทั้งสองอย่างนี้จะนำไปใช้ในการคำนวณค่าใช้จ่ายประเภทต่างๆ ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดไว้
ราคาประเมิน คือราคาที่รัฐบาลกำหนดให้เป็นราคากลางของอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษีจาการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยจะมีการปรับราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศทุกๆ 4 ปี ซึ่งราคาประเมินอาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงก็ได้ แต่โดยส่วนใหญ่แล้วราคาประเมินจะต่ำกว่า
ราคาตลาด คือราคาที่ใช้ในการซื้อขายกันจริง ซึ่งจะสอดคล้องกับอุปสงค์และอุปทานของตลาดในแต่ละช่วงเวลา มีการปรับตัวตามภาวะค่าครองชีพอยู่ตลอดเวลา ราคาตลาดจึงมักสูงกว่าราคาประเมิน
เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้นเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เราจะแบ่งค่าใช้จ่ายออกเป็น 2 ส่วนคือ ส่วนที่ผู้ซื้อจะต้องจ่าย และส่วนที่ผู้ขายจะต้องจ่าย
House-for-Sale
ค่าใช้จ่ายส่วนผู้ซื้อ
ค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่วนที่ผู้ซื้อต้องจ่าย มีเพียงรายการเดียวคือ ค่าธรรมเนียม ซึ่งตามกฎหมายบัญญัติให้คำนวณค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2 โดยคิดจากราคาประเมินเท่านั้น และเพื่อความยุติธรรมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายมักนิยมแบ่งค่าธรรมเนียมส่วนนี้ให้แต่ละฝ่ายรับผิดชอบคนละครึ่งคือ ผู้ซื้อค่าธรรมเนียมชำระร้อยละ 1 และผู้ขายชำระค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 เท่าๆ กันโดยให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย
ค่าใช้จ่ายส่วนผู้ขาย
ค่าใช้จ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่ผู้ขายต้องจ่าย ประกอบไปด้วย 4 รายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ภาษีเงินได้ และภาษีธุรกิจเฉพาะ มาทำความรู้จักกันไปทีละส่วนนะครับ
1. ค่าธรรมเนียม 2% ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าธรรมเนียมทุกครั้งที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตราร้อยละ 2 จากราคาประเมิน ซึ่งไม่มีข้อยกเว้นหรือการลดหย่อนใดๆ แต่ค่าธรรมเนียมนี้สามารถแบ่งครึ่งให้แต่ละฝ่ายชำระในอัตราร้อยละ 1 ได้ โดยการระบุในสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขาย
2. ค่าอากร 0.5% คือค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องเสียในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ พิจารณาจากราคาประเมินและราคาตลาดร่วมกันโดยเลือกใช้ราคาที่สูงกว่า มาคำนวณในอัตราร้อยละ 0.5 เท่ากับว่าผู้ขายจะเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ทุกๆ 200 บาท โดยผู้ขายจะเป็นฝ่ายชำระฝ่ายเดียว และจะได้รับยกเว้นค่าอากรต่อเมื่อต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3 จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า อย่างไรก็ตามมีการยกเว้นเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่ผู้ขายครอบครองอสังหาฯ นานเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน หรือเป็นอสังหาฯ ที่ได้มาโดยมรดก
4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เมื่อเกิดการขายอสังหาริมทรัพย์จะนับเป็นรายได้แก่ผู้ขาย จึงต้องนำมาคำนวณเป็นเงินได้พึงประเมินที่จะต้องคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ดังนั้นค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ผู้ขายจึงต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบเองทั้งหมด ภาษีเงินได้จะพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง
จำนวนปีที่ถือครองนั้นจะนับตามปีบัญชี โดยหนึ่งปีจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน การซื้อขายภายในปีเดียวกันนับเป็นการถือครอง 1 ปี หากครอบครองตั้งแต่เดือนธันวาคมปีนี้ถึงมีนาคมปีหน้าก็ให้นับเป็นถือครอง 2 ปี
สามารถคำนวณเงินได้โดยนำราคาประเมินคูณกับร้อยละของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษีตามจำนวนปีที่ถือครองตามอัตราที่แสดงในตารางจะได้จำนวนเงินที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ทั้งหมด จากนั้นนำมาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองจะได้จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี
เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = ราคาประเมิน (บาท) x ร้อยละของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษี ณ การถือครอง 4 ปี (%)
เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = 4,000,000 x 29%
เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = 1,160,000 บาท
จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี = เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี (บาท) / จำนวนปีถือครอง (ปี)
จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี = 1,160,000 / 4
จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี = 290,000 บาท
นำจำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปีมาคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปีตามอัตราภาษี ดังนี้
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี = (100,000 x 5%) + (190,000 x 10%) = 5,000 + 19,000 = 24,000 บาท
คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี (บาท) x จำนวนปีถือครอง (ปี)
คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 24,000 x 4
คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 96,000 บาท
ภาษีเงินได้นิติบุคคล
กรณีที่ผู้ขายเป็นนิติบุคคลจะไม่ใช้การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามวิธีการข้างต้น แต่ให้คิดภาษีในอัตราร้อยละ 1 ของราคาตลาดหรือราคาประเมินขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่า และไม่นำจำนวนปีที่ถือครองเข้ามาพิจารณาคำนวณภาษีเลย
Cr : เชษฐพล มานิตย์
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น